Giá thuê, giá mua

Giá thuê, giá mua

Con số đầu tiên trong bất động sản được nhiều người quan tâm là giá nhà đất, bao nhiêu là vừa? Có người nói giá cả do thị trường quyết định, cứ theo giá thị trường hiện nay là không sai. Có người phản bác, thị trường nay đang méo mó, bất động sản tồn kho cao, cung vượt xa cầu, lẽ ra giá phải giảm cho đến khi cung cầu gặp nhau nhưng nào có giảm đâu. Lại có người bảo, giá không thể giảm là do chủ đầu tư đã lỡ kê giá dự án lên cao để vay tiền, nay giảm giá, dù bán được cũng không đủ tiền trả nợ. Chủ nợ là ngân hàng cũng không muốn bất động sản giảm giá vì kẹt giá trị thế chấp lỡ định ở mức cao rồi, cứ để vậy hóa ra có lợi hơn cho sổ sách.

Vậy có cách nào ước chừng giá nhà sao cho hợp lý? Ở các nước có một tỷ lệ thường được dùng để xem thử giá nhà trên thị trường hiện đang đắt hay rẻ. Đó là tỷ lệ tiền thuê nhà so với giá nhà. Lệ thường, tiền thuê nhà tính theo năm, nhân cho 15 thì ra kết quả, được xem là giá căn nhà đó ở mức hợp lý. Ví dụ một căn nhà đang cho thuê với giá 1.500 đô-la/tháng thì 270.000 đô-la (tức 1.500 x 12 x 15) là trị giá phù hợp nhất của căn nhà đó. Thật ra, người ta bảo giá nhà thường nằm trong khoảng tỷ lệ 15-20; dưới 15 là đang rẻ, quá 20 là đắt.

Lấy cách tính này để áp giá nhà cho thị trường Việt Nam chắc chắn là không chính xác. Thứ nhất, tiền thuê nhà ở Việt Nam so với giá trị căn nhà là quá thấp. Ví dụ một căn hộ đang cho thuê 6 triệu đồng/tháng, tức 72 triệu đồng/năm, nếu áp tỷ lệ 15-20 nói trên thì giá căn nhà chỉ vào khoảng 1 tỷ đến 1,4 tỷ đồng trong khi giá thị trường của nó có thể lên đến 3-4 tỷ đồng. Cái này là do yếu tố lịch sử, nhiều người đầu tư mua nhà không phải để cho thuê mà để đợi giá lên và đồng thời bảo toàn được đồng vốn. Trong khi đợi giá lên, họ cho thuê để có người giữ nhà, lại có đồng ra đồng vào. Thử nghĩ mà coi, một căn nhà trị giá 3 tỷ đồng, nếu chủ nhà đem khoản tiền này bỏ vào ngân hàng, hàng tháng có thể nhận lãi lên đến 30 triệu đồng, trong khi làm gì có thể cho thuê căn nhà đấy với giá 10 triệu đồng? Thế mà họ vẫn cho thuê giá thấp vì không hề nghĩ đến chuyện khấu hao nhà cửa, chỉ nghĩ giá chỉ có lên, đồng tiền được an toàn trước rủi ro lạm phát.

Vì thế, kỳ vọng như nhiều ý kiến cho rằng nên khuyến khích phát triển thị trường nhà cho thuê, nhà đầu tư bất động sản nên chuyển từ bán sang cho thuê là chuyện không khả thi. Giá thuê nhà thấp sẽ khó lòng đáp ứng yêu cầu một dòng tiền giúp họ thu hồi vốn và có lãi trong bối cảnh hiện nay; giá thuê cao thì thị trường không chấp nhận. Đó là chưa kể, khác với thị trường cho thuê nhà của người dân với nhau, doanh nghiệp địa ốc cho thuê nhà phải tính đến khấu hao, càng đẩy giá cho thuê lên cao, ít ai chịu nổi.

Ngược lại, muốn chuyển người đang thuê nhà sang mua nhà thì phải làm sao khoản tiền trả góp hàng tháng của họ chỉ cao hơn tiền thuê nhà một mức độ vừa phải họ mới chịu nổi chứ cao gấp 2 hay 3 lần thì chẳng thà họ đi thuê nhà sướng hơn. Nói như thế để thấy muốn thị trường bất động sản trở về trạng thái bình thường, giá nhà phải giảm và giảm mạnh hơn nữa, lãi suất cũng phải giảm mạnh. Đó là những yếu tố phải tính đến khi nghĩ đến chuyện bù lãi suất cho người mua nhà. 

Mau quên

Mau quên

Khi nói về chỉ số giá tiêu dùng năm 2012, người ta sẽ nói ngay con số 6,81% được các quan chức và báo chỉ sử dụng.

Ít ai để ý đến con số 9,21%, là chỉ số giá tiêu dùng bình quân cả năm 2012 so với cả năm 2011.

Thế mà vào năm 2007 đã từng có tuyên bố rằng từ nay về sau Việt Nam sẽ chỉ dùng cách tính chỉ số giá bình quân. Lúc đó, chỉ số giá bình quân lại thấp hơn so với cách tính cùng kỳ nên có báo mới hỏi đại diện Bộ Tài chính, liệu cách tính mới là để có con số đẹp. Bộ Tài chính trả lời ngon lành: “Không phải chúng ta thấy giá cao quá thì tính theo cách mới. Cái chính là phải thông tin khách quan, trung thực, đảm bảo được thông lệ quốc tế”. Lời giải thích của một quan chức khác nghe cũng rất hợp lý, rằng “dùng chỉ số tháng 12 để kiểm soát lạm phát không phù hợp quốc tế. Chỉ mỗi tháng 12 so với năm trước gọi là cả năm thì không phù hợp. Chính phủ đồng ý từ nay sử dụng chỉ số bình quân năm.”

Nay cái gọi là thông lệ quốc tế bị quên đi, người ta lại quay về cách tính cũ, có lẽ bởi con số bình quân cao hơn hẳn và để khoe, chỉ số giá tiêu dùng chỉ tăng 6,81%, thấp hơn so với chỉ tiêu do Quốc hội đề ra là 7%. Chỉ có Tổng cục Thống kê vẫn công bố trên trang web của mình: “Chỉ số giá tiêu dùng bình quân năm 2012 so với năm 2011: 9,21%”.

Vấn đề nằm ở dòng tiền!

Vấn đề nằm ở dòng tiền!

Trước khi bàn chuyện giải cứu bất động sản, cần chẩn bệnh cho đúng tình thế khó khăn của khu vực này, nếu không các đề xuất giải cứu chỉ là chuyện viển vông.

Dòng tiền, chứ không phải là lời lỗ, mới là yếu tố quyết định trong nhiều ngành nghề sản xuất kinh doanh. Một doanh nghiệp, dù ngồi trên đống tài sản khổng lồ, làm ăn vẫn đang có lãi nhưng gặp vấn đề với dòng tiền cũng có thể lâm vào cảnh phá sản về mặt kỹ thuật. Chuyện này càng đúng với ngành bất động sản.

Một doanh nghiệp có trong tay 30 tỷ đồng, vay ngân hàng thêm 70 tỷ đồng để làm một dự án xây căn hộ trị giá 100 tỷ đồng. Doanh nghiệp này trông chờ vào dòng tiền thu về khi bán các căn hộ, tính ra có thể bán được với giá 150 tỷ đồng để trả tiền cho ngân hàng, thu hồi vốn và lãi. Nay bỗng dưng thị trường căn hộ đóng băng, bán không ai mua, ắt dòng tiền bị thắt nghẽn, nợ vay ngân hàng thành nợ xấu, nguy cơ phá sản gần kề dù tài sản vẫn còn đó.

Bức tranh này, cũng là bức tranh tương tự của hiện tượng bong bóng bất động sản ở nhiều nước, đang là tình trạng phổ biến của nhiều doanh nghiệp bất động sản Việt Nam. Nhưng dòng tiền bất động sản ở Việt Nam có những đặc điểm khác các thị trường khác – và đây chính là nút thắt của thị trường.

Ở các nước, mỗi khi làm dự án bất động sản, người ta tính toán với dòng tiền dự tính thu về trong 20, 30 năm hay dài hơn nữa. Cho dù sau này chủ đầu tư bán dự án lại cho ngân hàng thì kỳ vọng về dòng tiền luôn gắn với một thời gian rất dài.

Ở Việt Nam, vào thời kỳ “người, người, nhà nhà” nhảy vào kinh doanh bất động sản, người ta xây dựng dự án rất lạc quan, rất ngắn hạn, vòng đời dự án ngắn, dựa trên lượng cung ảo, tỷ suất hoàn vốn nội bộ cao ngất; họ kỳ vọng vào một dòng tiền nóng hổi chảy nhanh về túi ngay sau khi hoàn thành dự án. Bởi thực tế lúc đó cho thấy kỳ vọng như thế không có gì quá đáng. Dự án còn trên giấy đã bán thu tiền. Nhà chỉ mới đổ xong móng, đã có hàng ngàn người chen nhau mua. Người mua hầu như là người đầu tư, mong tìm chênh lệch giá khi mua bất động sản nên mua bằng tiền của chính họ, mua trả hết chứ không có chuyện trả dần trong 20, 30 năm. Nay thị trường đóng băng, chênh lệch giá không còn, lập tức dòng tiền nóng này biến mất, chủ đầu tư lâm vào bế tắc ngay. Nếu họ xây dựng dự án với tầm nhìn 20, 30 năm chưa chắc đã khó khăn như hiện nay.

Chính vì đặc điểm này nên trước đây thị trường bất động sản Việt Nam sử dụng đòn bẩy tài chính với tỷ lệ cao – người ta liều lĩnh vay tiền và ngân hàng liều lĩnh cho vay làm dự án trong khi vốn của chủ đầu tư là không đáng kể bởi ai nấy đều nghĩ sẽ thu hồi vốn rất nhanh. Bong bóng vỡ, tiền không về nhanh như mong đợi trong khi lãi suất cao đang đè nặng thị trường và đồng thời đe dọa luôn sức khỏe của các ngân hàng thương mại.

Nhiều doanh nghiệp rót tiền từ lãnh vực kinh doanh chính của mình, có thể là chế biến thủy sản, đóng tàu, làm đồ gỗ… vì cứ nghĩ đẩy một dòng tiền ổn định, chắc chắn vào nơi sẽ tạo ra dòng tiền thu hồi nhanh, lãi cao gấp mấy lần là chuyện khôn ngoan. Nào ngờ, dòng tiền thu hồi nhanh không tồn tại mà dòng tiền ổn định của ngành nghề kinh doanh chính cũng bị ảnh hưởng theo.

Gom những yếu tố này lại, chúng ta thấy ngay đặc điểm nữa của thị trường bất động sản Việt Nam: đó là sự dắt đây, sự dính líu của thị trường đến nhiều khu vực khác của nền kinh tế. Dòng tiền bất động sản cạn kiệt làm ảnh hưởng dây chuyền đến nhiều dòng tiền khác. Bất động sản từng là nguồn cơn của khủng hoảng kinh tế ở nhiều nước như Nhật Bản, Thái Lan, Mỹ. Ở Việt Nam bất động sản cũng đang và sẽ là ngòi nổ nhiều cơn chấn động khác. Trước tiên là các ngân hàng, liên quan trực tiếp khi cho vay kinh doanh bất động sản hay liên quan gián tiếp khi nhận tài sản thế chấp là bất động sản – tất cả thể hiện thành vấn nạn nợ xấu đang là gánh nặng cho cả nền kinh tế. Thứ đến là các doanh nghiệp nhà nước đầu tư ngoài ngành, ở đây là vào bất động sản, với những khoản thiệt hại khổng lồ, khó giải quyết. Báo chí đang đăng tải những câu chuyện liên quan đến nút thắt dòng tiền bị nghẽn ở mọi nơi, mọi lãnh vực. Từ chuyện doanh nghiệp thủy sản vỡ nợ vì đổ vốn vào bất động sản đến chuyện ngân hàng phát mãi nhiều dạng nhà dưới giá thị trường; từ chuyện tồn kho các sản phẩm liên quan đến xây dựng đến doanh nghiệp nợ nần lẫn nhau vì bất động sản.

Nếu không giải quyết dòng tiền cho bất động sản, chính ngân sách nhà nước cũng sẽ khó khăn. Ví dụ thu tiền sử dụng đất năm 2011 lên đến trên 50.000 tỷ đồng trong khi 9 tháng đầu năm 2012, khoản thu này chỉ còn 23.000 tỷ đồng. Ngân sách nhiều địa phương trông chờ vào khoản thu tiền sử dụng đất này, nay không có để thu thì mất cân đối ngân sách đương nhiên sẽ xảy ra.

Trong bối cảnh đó, chúng ta sẽ thấy ngay sự phi lý của nhiều đề xuất giải cứu bất động sản. Ví dụ có nơi đề nghị nhà nước bỏ ra vài ngàn tỷ đồng để cấp bù lãi suất cho người mua nhà. Ngân sách đang cạn kiệt lại trông chờ tiền bù lãi suất từ két sắt nhà nước! Càng phi lý hơn với đề xuất địa phương bỏ tiền ra mua nhà, sau này bán lại cho dân! Các địa phương đang tính chuyện phát hành trái phiếu để trang trải chi tiêu, lấy đâu ra tiền mua nhà?

Các đề xuất giảm thuế giá trị gia tăng, chia nhỏ căn hộ cho dễ bán cũng khó lòng có tác dụng vì nhắm đến người mua có nhu cầu thực sự trong khi đối tượng mà nhiều dự án nhắm đến là người mua đầu cơ, trả tiền ngay để tạo ra dòng tiền như đề án nguyên thủy của họ. Các đề xuất giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, giãn thời điểm nộp tiền sử dụng đất e rằng chẳng có hiệu quả gì nhiều so với kỳ vọng dòng tiền nóng thu hồi nhanh của nhiều chủ đầu tư.

Giải pháp cho thị trường bất động sản, do những yếu tố nói trên, ắt phải đến từ bản thân các doanh nghiệp bất động sản: thay đổi hoàn toàn những tính toán tài chính cho dự án, dựa vào dòng tiền, nay phải kéo dài ra 20, 30 năm, để trang trải vốn vay, thu hồi vốn. Thay đổi đó có thể sẽ thể hiện bằng nhiều hình thức. Giảm giá bất động sản mạnh hơn nữa, đến 30% như nhiều phân tích, để chuyển đổi được đối tượng người mua, là người thật sự có nhu cầu. Từ đó các giải pháp nhắm đến việc kích thích sức mua như giảm thuế mới có tác dụng. Bán lại dự án cho các định chế tài chính có khả năng lập kế hoạch với dòng tiền dài hơi hơn. Dĩ nhiên mức chiết khấu phải cao mới bán được. Hợp tác thật sự với các ngân hàng để tính toán lại dòng tiền qua cơ chế mua trả góp như các thị trường bất động sản nước ngoài.

Dù sao, các bên liên quan trên thị trường bất động sản phải nhận ra một thực tế: đã nhiều năm họ đã có những ảo tưởng về sự bền vững của thị trường nên góp sức thổi bong bóng ngày càng to và cũng đã có lúc thu lợi lớn. Nay họ phải gánh chịu phần chính khi bong bóng xẹp bằng cách tự điều chỉnh. Không thể bắt ngân sách nhà nước gánh chịu qua các biện pháp như giảm thuế vì như thế sẽ không công bằng với người dân. Càng không thể đòi chuyển các dòng tiền đang lành mạnh sang bù đắp cho dòng tiền bất động sản, như một số đề xuất, bởi đó chính là thể hiện rõ nhất của tác hại từ nhóm lợi ích.

Kinh tế Việt Nam đi về đâu?

Kinh tế Việt Nam đi về đâu?

Nhìn sao cũng đúng

Nhiều người ắt hẳn rất ngạc nhiên khi thấy các chuyên gia kinh tế của các tổ chức kinh tế, tài chính thế giới, kể cả các ngân hàng khi phân tích tình hình kinh tế Việt Nam đều tỏ ra lạc quan theo kiểu mọi chuyện đang tiến triển tốt đẹp, không có gì phải lo lắng. Ngạc nhiên là bởi cùng lúc đó phản ánh từ giới kinh doanh trong nước là một bức tranh u ám, một tình hình bi đát của hoạt động sản xuất, kinh doanh, từ doanh nghiệp lớn cho đến doanh nghiệp gia đình.

Thật ra hai nhận định này không mâu thuẫn nhau là mấy, cái khác biệt là góc nhìn, là cách lượng giá các con số và các xu hướng.

Ví dụ lạm phát, từ chỗ lên đến 18,6% năm 2011, năm nay lạm phát đã được kéo về dưới một con số (dự báo cả năm chừng 9,2%), ắt hẳn các chuyên gia kinh tế sẽ đánh giá đây là một thành tựu đáng kể. Và những biện pháp được áp dụng để kiềm chế lạm phát sẽ được coi là đúng đắn như nâng lãi suất lên cao, thắt chặt tín dụng. Cũng những cụm từ đó nhưng nhìn từ góc độ doanh nghiệp lại là những hòn đá tảng, đè nặng lên vai họ: lãi suất cao, tức chi phí tài chính cao làm họ kiệt quệ, thắt chặt tín dụng đồng nghĩa ít có cơ hội cho họ vay vốn làm ăn dễ dàng như những năm trước.

Ở đây, phải thừa nhận công luận đôi lúc đảo chiều một cách thiếu nhất quán. Những năm trước, khi tốc độ tăng trưởng tín dụng quá cao, có năm như năm 2007 tăng đến 51%, kéo theo lạm phát phi mã, dư luận ai nấy đều đòi hỏi phải siết lại việc cho vay dễ dãi của hệ thống ngân hàng. Nay tăng trưởng tín dụng thấp, chính là hệ quả của việc các ngân hàng thận trọng trở lại, từng bước giải quyết nợ xấu, các doanh nghiệp từng bước giải quyết việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá đáng, lại bị mọi người chỉ trích như một chỉ tiêu không đạt yêu cầu. Có lẽ việc công luận đảo chiều trong trường hợp này là do mức thay đổi quá lớn, tín dụng tính cho đến cuối tháng 11 chỉ tăng 4,15%.

Hay chuyện tính toán cán cân thương mại, lần đầu tiên trong nhiều năm Việt Nam xuất siêu thay vì nhập siêu (mới năm ngoái đây thôi, Việt Nam nhập siêu đến gần 10 tỷ đô-la), không thể không xem đây là một thành tích đáng kể. Báo cáo của các tổ chức tài chính nước ngoài đều tô đậm yếu tố này bởi nó góp phần quyết định trong việc ổn định tỷ giá. Nhưng đó là góc nhìn vĩ mô; nhìn từ doanh nghiệp thì thấy tăng trưởng xuất khẩu chủ yếu là do doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp trong nước hầu như không tăng xuất khẩu. Còn nhập khẩu không tăng mạnh như mọi năm đồng nghĩa doanh nghiệp bế tắc, không thể nhập nguyên vật liệu về để sản xuất hoặc không bán được hàng nên không dám nhập hàng nhiều như các năm trước.

Một yếu tố khác cũng nhận được sự đánh giá khác nhau giữa hai góc nhìn vĩ mô và vi mô là chuyện nợ xấu. Bà Victoria Kwakwa, Giám đốc Ngân hàng Thế giới tại Việt Nam thì lạc quan tin rằng Việt Nam sẽ xử lý được vấn đề nợ xấu. Đó là bởi tỷ lệ nợ xấu của Việt Nam, dù còn bất nhất nhưng cứ lấy theo tỷ lệ cao nhất là 10% trên tổng dư nợ tín dụng mà có lần Thống đốc Ngân hàng Nhà nước buộc miệng công bố trên diễn đàn Quốc hội thì vẫn còn rất thấp so với tỷ lệ này ở các nước lúc xảy ra khủng hoảng nợ xấu. Theo một nghiên cứu của McKinsey, sau cơn khủng hoảng tài chính năm 1997, nợ xấu của các nước châu Á tăng vọt, lên khoảng 30% GDP, ví dụ nợ xấu tính đến cuối năm 2001 của Trung Quốc là 44-55% GDP, của Malaysia là 36-48% GDP hay của Thái Lan là 36-41% GDP. So sánh như thế thì nợ xấu Việt Nam dù có lên đến 15% GDP vẫn có thể giải quyết được.

Thế nhưng nhận định này không tính đến hai chuyện. Thứ nhất, ngay sau khủng hoảng tài chính 1997, các nước nhảy vào quyết liệt giải quyết nợ xấu còn ở Việt Nam, bàn thì nhiều, phát biểu thì hăng say trong khi bắt tay vào giải quyết nợ xấu, cho đến giờ đề án tổ chức công ty mua bán nợ xấu vẫn chưa có! Thứ hai, vì chưa có hướng giải quyết triệt để, nợ xấu làm giới ngân hàng không muốn cho vay ra nữa, tiền chỉ đổ vào trái phiếu chính phủ và có lẽ sắp tới là trái phiếu chính quyền địa phương.  

Như thế nhìn từ góc độ vĩ mô, tình hình kinh tế Việt Nam, theo các tổ chức tài chính quốc tế, dường như đang đi vào thế dần ổn định, thời điểm khó khăn nhất đã qua và các nguy cơ nổ ra khủng hoảng cán cân thanh toán hay khủng hoảng tài chính đã được giải quyết.

Tuy thế, nhìn từ góc độ doanh nghiệp các rủi ro khác vẫn có khả năng xảy ra. Đó là sự vỡ nợ dây chuyền từ doanh nghiệp này lây lan sang doanh nghiệp khác rồi từ doanh nghiệp đến ngân hàng hay từ doanh nghiệp đến người lao động. Ví dụ người ta chỉ chú ý đến hai bên trong tranh chấp bảo lãnh phát hành trái phiếu giữa Công ty Tài chính Cổ phần Vinaconex - Viettel và ngân hàng SeABank mà quên đi nhân vật chính, Công ty Vina Megastar, nơi phát hành trái phiếu và nay không trả được nợ. Dự báo sẽ còn nhiều vụ như thế, nhất là các khoản nợ có liên quan đến các doanh nghiệp nhà nước.

Đây là cái giá phải trả trong quá trình trở lại những giá trị kinh doanh căn bản chứ không chạy theo các loại bong bóng tài sản như trước. Tái cơ cấu một doanh nghiệp là đã tốn kém, huống gì phải tái cơ cấu cả nền kinh tế. Điều đáng băn khoăn là chi phí của quá trình này, nhất là khi liên quan đến khối doanh nghiệp nhà nước hay hệ thống ngân hàng thương mại cổ phần, lại đang được chia đều ra cho người dân ai cũng phải gánh. Dọn dẹp hậu quả của lòng tham thì lẽ ra thủ phạm chạy theo lòng tham phải gánh chịu trước tiên chứ không phải là người dân bình thường.