Vấn đề nằm ở dòng
tiền!
Trước khi bàn chuyện giải cứu bất động sản, cần chẩn bệnh cho đúng tình
thế khó khăn của khu vực này, nếu không các đề xuất giải cứu chỉ là chuyện viển vông.
Dòng tiền, chứ không phải là lời
lỗ, mới là yếu tố quyết định trong nhiều ngành nghề sản xuất kinh doanh. Một
doanh nghiệp, dù ngồi trên đống tài sản khổng lồ, làm ăn vẫn đang có lãi nhưng
gặp vấn đề với dòng tiền cũng có thể lâm vào cảnh phá sản về mặt kỹ thuật. Chuyện
này càng đúng với ngành bất động sản.
Một doanh nghiệp có trong tay 30
tỷ đồng, vay ngân hàng thêm 70 tỷ đồng để làm một dự án xây căn hộ trị giá 100
tỷ đồng. Doanh nghiệp này trông chờ vào dòng tiền thu về khi bán các căn hộ,
tính ra có thể bán được với giá 150 tỷ đồng để trả tiền cho ngân hàng, thu hồi
vốn và lãi. Nay bỗng dưng thị trường căn hộ đóng băng, bán không ai mua, ắt dòng
tiền bị thắt nghẽn, nợ vay ngân hàng thành nợ xấu, nguy cơ phá sản gần kề dù
tài sản vẫn còn đó.
Bức tranh này, cũng là bức tranh
tương tự của hiện tượng bong bóng bất động sản ở nhiều nước, đang là tình trạng
phổ biến của nhiều doanh nghiệp bất động sản Việt Nam . Nhưng dòng tiền bất động sản ở
Việt Nam
Ở các nước, mỗi khi làm dự án
bất động sản, người ta tính toán với dòng tiền dự tính thu về trong 20, 30 năm
hay dài hơn nữa. Cho dù sau này chủ đầu tư bán dự án lại cho ngân hàng thì kỳ
vọng về dòng tiền luôn gắn với một thời gian rất dài.
Ở Việt Nam, vào thời kỳ “người,
người, nhà nhà” nhảy vào kinh doanh bất động sản, người ta xây dựng dự án rất
lạc quan, rất ngắn hạn, vòng đời dự án ngắn, dựa trên lượng cung ảo, tỷ suất
hoàn vốn nội bộ cao ngất; họ kỳ vọng vào một dòng tiền nóng hổi chảy nhanh về
túi ngay sau khi hoàn thành dự án. Bởi thực tế lúc đó cho thấy kỳ vọng như thế
không có gì quá đáng. Dự án còn trên giấy đã bán thu tiền. Nhà chỉ mới đổ xong
móng, đã có hàng ngàn người chen nhau mua. Người mua hầu như là người đầu tư,
mong tìm chênh lệch giá khi mua bất động sản nên mua bằng tiền của chính họ,
mua trả hết chứ không có chuyện trả dần trong 20, 30 năm. Nay thị trường đóng
băng, chênh lệch giá không còn, lập tức dòng tiền nóng này biến mất, chủ đầu tư
lâm vào bế tắc ngay. Nếu họ xây dựng dự án với tầm nhìn 20, 30 năm chưa chắc đã
khó khăn như hiện nay.
Chính vì đặc điểm này nên trước
đây thị trường bất động sản Việt Nam sử dụng đòn bẩy tài chính với tỷ lệ cao – người
ta liều lĩnh vay tiền và ngân hàng liều lĩnh cho vay làm dự án trong khi vốn
của chủ đầu tư là không đáng kể bởi ai nấy đều nghĩ sẽ thu hồi vốn rất nhanh. Bong
bóng vỡ, tiền không về nhanh như mong đợi trong khi lãi suất cao đang đè nặng thị
trường và đồng thời đe dọa luôn sức khỏe của các ngân hàng thương mại.
Nhiều doanh nghiệp rót tiền từ
lãnh vực kinh doanh chính của mình, có thể là chế biến thủy sản, đóng tàu, làm
đồ gỗ… vì cứ nghĩ đẩy một dòng tiền ổn định, chắc chắn vào nơi sẽ tạo ra dòng
tiền thu hồi nhanh, lãi cao gấp mấy lần là chuyện khôn ngoan. Nào ngờ, dòng
tiền thu hồi nhanh không tồn tại mà dòng tiền ổn định của ngành nghề kinh doanh
chính cũng bị ảnh hưởng theo.
Gom những yếu tố này lại, chúng
ta thấy ngay đặc điểm nữa của thị trường bất động sản Việt Nam : đó là sự dắt
đây, sự dính líu của thị trường đến nhiều khu vực khác của nền kinh tế. Dòng tiền
bất động sản cạn kiệt làm ảnh hưởng dây chuyền đến nhiều dòng tiền khác. Bất
động sản từng là nguồn cơn của khủng hoảng kinh tế ở nhiều nước như Nhật Bản,
Thái Lan, Mỹ. Ở Việt Nam
bất động sản cũng đang và sẽ là ngòi nổ nhiều cơn chấn động khác. Trước tiên là
các ngân hàng, liên quan trực tiếp khi cho vay kinh doanh bất động sản hay liên
quan gián tiếp khi nhận tài sản thế chấp là bất động sản – tất cả thể hiện
thành vấn nạn nợ xấu đang là gánh nặng cho cả nền kinh tế. Thứ đến là các doanh
nghiệp nhà nước đầu tư ngoài ngành, ở đây là vào bất động sản, với những khoản
thiệt hại khổng lồ, khó giải quyết. Báo chí đang đăng tải những câu chuyện liên
quan đến nút thắt dòng tiền bị nghẽn ở mọi nơi, mọi lãnh vực. Từ chuyện doanh
nghiệp thủy sản vỡ nợ vì đổ vốn vào bất động sản đến chuyện ngân hàng phát mãi
nhiều dạng nhà dưới giá thị trường; từ chuyện tồn kho các sản phẩm liên quan
đến xây dựng đến doanh nghiệp nợ nần lẫn nhau vì bất động sản.
Nếu không giải quyết dòng tiền
cho bất động sản, chính ngân sách nhà nước cũng sẽ khó khăn. Ví dụ thu tiền sử
dụng đất năm 2011 lên đến trên 50.000 tỷ đồng trong khi 9 tháng đầu năm 2012, khoản
thu này chỉ còn 23.000 tỷ đồng. Ngân sách nhiều địa phương trông chờ vào khoản
thu tiền sử dụng đất này, nay không có để thu thì mất cân đối ngân sách đương
nhiên sẽ xảy ra.
Trong bối cảnh đó, chúng ta sẽ
thấy ngay sự phi lý của nhiều đề xuất giải cứu bất động sản. Ví dụ có nơi đề
nghị nhà nước bỏ ra vài ngàn tỷ đồng để cấp bù lãi suất cho người mua nhà. Ngân
sách đang cạn kiệt lại trông chờ tiền bù lãi suất từ két sắt nhà nước! Càng phi
lý hơn với đề xuất địa phương bỏ tiền ra mua nhà, sau này bán lại cho dân! Các
địa phương đang tính chuyện phát hành trái phiếu để trang trải chi tiêu, lấy
đâu ra tiền mua nhà?
Các đề xuất giảm thuế giá trị
gia tăng, chia nhỏ căn hộ cho dễ bán cũng khó lòng có tác dụng vì nhắm đến
người mua có nhu cầu thực sự trong khi đối tượng mà nhiều dự án nhắm đến là người
mua đầu cơ, trả tiền ngay để tạo ra dòng tiền như đề án nguyên thủy của họ. Các
đề xuất giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, giãn thời điểm nộp tiền sử dụng đất e
rằng chẳng có hiệu quả gì nhiều so với kỳ vọng dòng tiền nóng thu hồi nhanh của
nhiều chủ đầu tư.
Giải pháp cho thị trường bất
động sản, do những yếu tố nói trên, ắt phải đến từ bản thân các doanh nghiệp
bất động sản: thay đổi hoàn toàn những tính toán tài chính cho dự án, dựa vào
dòng tiền, nay phải kéo dài ra 20, 30 năm, để trang trải vốn vay, thu hồi vốn.
Thay đổi đó có thể sẽ thể hiện bằng nhiều hình thức. Giảm giá bất động sản mạnh
hơn nữa, đến 30% như nhiều phân tích, để chuyển đổi được đối tượng người mua,
là người thật sự có nhu cầu. Từ đó các giải pháp nhắm đến việc kích thích sức
mua như giảm thuế mới có tác dụng. Bán lại dự án cho các định chế tài chính có
khả năng lập kế hoạch với dòng tiền dài hơi hơn. Dĩ nhiên mức chiết khấu phải
cao mới bán được. Hợp tác thật sự với các ngân hàng để tính toán lại dòng tiền qua
cơ chế mua trả góp như các thị trường bất động sản nước ngoài.
Dù sao, các bên liên quan trên
thị trường bất động sản phải nhận ra một thực tế: đã nhiều năm họ đã có những
ảo tưởng về sự bền vững của thị trường nên góp sức thổi bong bóng ngày càng to
và cũng đã có lúc thu lợi lớn. Nay họ phải gánh chịu phần chính khi bong bóng
xẹp bằng cách tự điều chỉnh. Không thể bắt ngân sách nhà nước gánh chịu qua các
biện pháp như giảm thuế vì như thế sẽ không công bằng với người dân. Càng không
thể đòi chuyển các dòng tiền đang lành mạnh sang bù đắp cho dòng tiền bất động
sản, như một số đề xuất, bởi đó chính là thể hiện rõ nhất của tác hại từ nhóm
lợi ích.
