Giá thuê, giá
mua
Con số đầu tiên trong bất động
sản được nhiều người quan tâm là giá nhà đất, bao nhiêu là vừa? Có người nói
giá cả do thị trường quyết định, cứ theo giá thị trường hiện nay là không sai. Có
người phản bác, thị trường nay đang méo mó, bất động sản tồn kho cao, cung vượt
xa cầu, lẽ ra giá phải giảm cho đến khi cung cầu gặp nhau nhưng nào có giảm
đâu. Lại có người bảo, giá không thể giảm là do chủ đầu tư đã lỡ kê giá dự án
lên cao để vay tiền, nay giảm giá, dù bán được cũng không đủ tiền trả nợ. Chủ
nợ là ngân hàng cũng không muốn bất động sản giảm giá vì kẹt giá trị thế chấp
lỡ định ở mức cao rồi, cứ để vậy hóa ra có lợi hơn cho sổ sách.
Vậy có cách nào ước chừng giá
nhà sao cho hợp lý? Ở các nước có một tỷ lệ thường được dùng để xem thử giá nhà
trên thị trường hiện đang đắt hay rẻ. Đó là tỷ lệ tiền thuê nhà so với giá nhà.
Lệ thường, tiền thuê nhà tính theo năm, nhân cho 15 thì ra kết quả, được xem là
giá căn nhà đó ở mức hợp lý. Ví dụ một căn nhà đang cho thuê với giá 1.500
đô-la/tháng thì 270.000 đô-la (tức 1.500 x 12 x 15) là trị giá phù hợp nhất của
căn nhà đó. Thật ra, người ta bảo giá nhà thường nằm trong khoảng tỷ lệ 15-20; dưới
15 là đang rẻ, quá 20 là đắt.
Lấy cách tính này để áp giá nhà
cho thị trường Việt Nam
chắc chắn là không chính xác. Thứ nhất, tiền thuê nhà ở Việt Nam so với giá trị căn nhà là quá
thấp. Ví dụ một căn hộ đang cho thuê 6 triệu đồng/tháng, tức 72 triệu đồng/năm,
nếu áp tỷ lệ 15-20 nói trên thì giá căn nhà chỉ vào khoảng 1 tỷ đến 1,4 tỷ đồng
trong khi giá thị trường của nó có thể lên đến 3-4 tỷ đồng. Cái này là do yếu
tố lịch sử, nhiều người đầu tư mua nhà không phải để cho thuê mà để đợi giá lên
và đồng thời bảo toàn được đồng vốn. Trong khi đợi giá lên, họ cho thuê để có
người giữ nhà, lại có đồng ra đồng vào. Thử nghĩ mà coi, một căn nhà trị giá 3
tỷ đồng, nếu chủ nhà đem khoản tiền này bỏ vào ngân hàng, hàng tháng có thể
nhận lãi lên đến 30 triệu đồng, trong khi làm gì có thể cho thuê căn nhà đấy
với giá 10 triệu đồng? Thế mà họ vẫn cho thuê giá thấp vì không hề nghĩ đến
chuyện khấu hao nhà cửa, chỉ nghĩ giá chỉ có lên, đồng tiền được an toàn trước
rủi ro lạm phát.
Vì thế, kỳ vọng như nhiều ý kiến
cho rằng nên khuyến khích phát triển thị trường nhà cho thuê, nhà đầu tư bất
động sản nên chuyển từ bán sang cho thuê là chuyện không khả thi. Giá thuê nhà thấp
sẽ khó lòng đáp ứng yêu cầu một dòng tiền giúp họ thu hồi vốn và có lãi trong
bối cảnh hiện nay; giá thuê cao thì thị trường không chấp nhận. Đó là chưa kể,
khác với thị trường cho thuê nhà của người dân với nhau, doanh nghiệp địa ốc
cho thuê nhà phải tính đến khấu hao, càng đẩy giá cho thuê lên cao, ít ai chịu
nổi.
Ngược lại, muốn chuyển người
đang thuê nhà sang mua nhà thì phải làm sao khoản tiền trả góp hàng tháng của
họ chỉ cao hơn tiền thuê nhà một mức độ vừa phải họ mới chịu nổi chứ cao gấp 2
hay 3 lần thì chẳng thà họ đi thuê nhà sướng hơn. Nói như thế để thấy muốn thị
trường bất động sản trở về trạng thái bình thường, giá nhà phải giảm và giảm
mạnh hơn nữa, lãi suất cũng phải giảm mạnh. Đó là những yếu tố phải tính đến
khi nghĩ đến chuyện bù lãi suất cho người mua nhà.
